无锡瑷颐湾楼盘维权风波不断!官方这样回复…

2018-11-08 11:11:08来源:内容综合无锡楼市情报

据悉,对于日前融创瑷颐湾业主的维权事件,滨湖区住建部门已经介入,并就该事件做出如下回复:

以下是完整的事件过程:

11月4日深夜:

媒体收到微博投诉:

和这位博主取得联系后得知:

11月6日下午1点30分,融创瑷颐湾项目负责人顾总会与业主见面商谈维权事宜。

11月6日12:50 :

瑷颐湾售楼处

几位已经进场的业主走过去跟保安理论、推搡了好一会儿,这位女业主和阿姨才得以入场。

快1点20分时,

现场已来了近百名业主。

从大部分业主的表情和交谈的内容看,大家的态度是焦虑的,但是也想积极解决问题的。

怀着这样的心情,大家终于捱到了约定时间,期待着顾总会从这个大门出现,与业主们进行友好的协商。

到了13:30,业主们自发站成2排,齐声朝着入口处高喊着:“相信融创!相信顾总!”

然而,口号喊了好几遍,入口处却始终没有出现顾总的身影。

业主彻底怒了:

“你看看现在几点了?为什么还不来?”

你们在群里说顾总会来的,我们才请假来的,还有很多特地从外地大老远赶来的业主!顾总到底来不来?”

“连这点承诺都履行不了,你们还有什么诚信可言?”

……

为什么会发生上面的情景?

整件事情还要从1个多月前说起。

1个月前,有业主在群里发了一些在瑷颐湾实拍的图片:

随后大家迅速组建了一个新群,专门讨论这些问题,该怎么和开发商交涉……

11月2日:D区业主代表和融创方面的客服经理、房修人员、还有园林施工、设计者等相关工程经理在售楼处二楼谈了一天。

未果。

11月3日:晚上8点左右,融创方面在群里发了一个公告。

大意是融创将组织公司相关负责人与业主代表在11月6日13:30在瑷颐湾售楼处见面沟通。

涉及此次投诉沟通的业主来自融创瑷颐湾B、C、D三个区,这三个区的业主群也都是分开的,在收到公告的同时,C区和D区不约而同有业主在各自的群里问:是贵公司哪位负责人出席见面会?

一个微信名为融创地产客服黄海的人分别在两个群内回复:是顾总

顾总何许人也?我们通过天眼查,了解到顾总为该项目开发商(江苏融科智地房地产开发有限公司)的法定代表人。

据业主们坦露,当时知道会由顾总来和大家沟通时,都觉得融创很有诚意。于是大家本着解决问题的态度,期待沟通见面会的到来……

11月5日:业主们紧锣密鼓的整理维权资料。

《融创瑷颐湾D区问题点总结》(以下简称《问题总结》)已经从之前的1.0版本升级到了5.0版本。

11月6日:见面沟通日

中午到达沟通现场没多久,小编再次收到了业主代表发来的《问题总结》。

据说,前后不到24小时的时间里,这份由业主们自发整理的《问题总结》已经从5.0升级到了7.0版本,甚至“还有一些问题没来得及整理进去。”

进入现场后,小编随机找了几位业主了解情况:

一位带着小朋友一起来维权的业主告诉小编,自己是2016年圣诞节前后买的瑷颐湾,“当时从外地回无锡,想去看下玉兰花园的房子,到了玉兰花园小区门口,遇到了瑷颐湾的置业顾问,告诉我:玉兰花园已经卖完了,离这里不远还有一个融创的项目,比玉兰花园还要好,于是我就去看了,买了!”

“有不少业主是因为觉得融创做的玉兰花园很棒,才来买的瑷颐湾,但现在看来,似乎差的不是一点点……”

讽刺的是,在瑷颐湾的售楼处,小编看到了融创另一个在售项目的宣传文案,依然还是在拿“玉兰”做文章

NO. 1|壹

业主认为融创私自变更图纸、规划

江苏法舟律师事务所张虎律师指出,《商品房销售管理办法》第二十四条有规定:房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。

设计变更是指设计部门对原施工图纸和设计文件中所表达的设计标准状态的改变和修改。商品房买卖合同签订后变更规划、设计,实质上是开发商违背了买受人的意愿,因此,买受人对于设计变更有知情权和决定权。

不过,需要注意的是,并不是所有的规划设计变更都要通知买受人,只有发生规划设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形时,开发商才有义务通知买受人,而且只限定通知权利可能受到侵害的买受人。

设计图纸是经建筑及规划管理部门事先核定的,绝对不允许随意更改。如果未经行政部分事先审核擅自变更规划或图纸,则业主可以根据《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同》相关约定解除合同,同时要求开发商赔偿相应的损失。对于开发商如果擅自变更规划,则属于违反《商品房销售管理办法》及相关行政法规的行为,可能面临行政处罚、整改恢复原状等法律责任。

对于瑷颐湾业主遇到的情况,张虎律师建议业主向规划部门调查核实规划及图纸设计,再行确定开发商是否变更规划和设计,如果能证明确实开发商存在更改图纸设计的问题,那么维权就相对简单了,可以先与开发商协商,协商不成可以向行政主管部门反映问题,最后还可以通过法律途径解决问题。

NO. 2|贰

业主认为交付标准比买房时宣传的标准要低

张虎律师告诉小编,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定、并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。

即使该说明和允诺未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。在商品房买卖中,沙盘是否属于宣传资料,目前法律法规对此尚没有明确规定,但在司法实践中,一般认为沙盘也是宣传资料之一。

如果沙盘中显示的道路、绿化、楼体外饰和总体布局等内容与现房存在明显不一致,开发商事前对此又无显著说明的,开发商应当承担违约责任。

举个例子,比如开发商在沙盘中标明房屋存在停车位,但交房后却是没有停车位的,开发商在签订购房合同等合约前对此又无相关说明,开发商就构成违约,需要承担缔约过失责任。

但需要注意的是,如果开发商在沙盘上标明“一切以合同内容为准”,并在在商品房买卖合同及补充协议中进行约定,出卖人销售房屋所提供的宣传册、沙盘等及各种广告与《商品房买卖合同》不一致的,均以《商品房买卖合同》及政府相关部门的正式文件为准。此时,业主就不能仅仅以沙盘展示作为维权的证据,而是要以双方签订的合同或补充协议为准,仔细核对房屋买卖合同中是否有关于房屋交付标准、装修标准、装修使用品牌的约定,如果没有具体约定,单单以沙盘或销售口头承诺作为维权证据可能力度不够。

NO. 3|叁

业主认为实际交付房屋与样板房有差异

张虎律师认为,如果开发商通过展示样板间向购房者就销售商品房及相关设施做了明确的说明和允诺,并对购房者就商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重要影响的,此时该广告宣传内容的对象就已特定化,根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院商品房买卖合同纠纷解释》相关规定,该说明和允诺应当视为合同内容,开发商违反该内容的,应当承担违约责任。

根据《商品房销售管理办法》第三十一条的规定:“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,未做说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。”

当样板房与实际交付房屋不一致时,除购房合同中明确约定样板房与实际交付房屋可以不一致的情形外,开发商都应当承担违约责任,购房者可通过减少购房款或者赔偿损失等方式依法维权。

NO. 4|肆

关于业主提出的开发商交付的房屋问题

就目前业主罗列出来的问题,小编采访了无锡宜居验房公司总经理陶晓忠。

陶晓忠认为,这些问题的关键在于是否和图纸一致

比如,进户门开启方向是否正确需要查看相关设计图纸以及消防门相关要求;

还有燃气管道不封闭的问题,从位置看不合理,是设计缺陷,而出现这种问题是开发商没有与燃气公司协调好;

屋面施工工艺粗糙,如果存在隐患可以向开发商提出要求整改;

自行车坡道无挡水设施需要整改,要不然后期存在安全隐患,特别是雨雪天气;

……

根据前述司法解释,出现质量问题,买房人根据房屋质量的实际情况有权解除合同、要求维修和赔偿损失。

以瑷颐湾小区的情况来说,如果交付时依然存在这些质量问题,张虎律师认为这些主要是质量瑕疵,业主可委托专业结构将质量问题列明,然后提交开发商要求限期整改修复,且有权要求开发商赔偿整改期间给业主造成的损失。如果开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

11月6日15:24,沟通协调会后,小编电话连线了融创相关负责人:

楼市头条小编(以下简小编)和融创瑷颐湾客服唐经理(以下简称唐)电话内容如下:

小编:今天下午的业主见面会是融创组织的对吧?

唐:对,是我们组织的。

小编:负责人没有到现场,是怎么回事?

唐:周六的时候我们发了一个公告,公告上说我们公司相关负责人会针对业主提出的问题做解释,我们今天的安排是负责人在现场,但业主一定要见我们公司最高的领导。

我们不管谁出面肯定是代表公司的。既然这个人(代表公司)出面,那肯定是有一个决策权的。所以我们没有违约,确实是有相关负责人来的。

为了表示诚意,我们现场也安排了政府相关部门的人员来见证我们这一次的沟通。

小编:但是业主群里有融创官方的人说今天下午的沟通是顾总来,那顾总为什么没来呢?

唐:作为顾总,他是代表融创的,对吧?那我们现在是授权了其他人来,他也是代表融创的,不是说个人名义,对吧?所以这是一样的啊!

小编:但是群里明说了是顾总来,好多业主是因为今天顾总来,他们才来的,现在顾总没来,他们有被欺骗了的感觉。

唐:这个怎么叫欺骗呢?只能说是个人理解不一样了。

小编:群里的消息我们看到过,确实有融创官方的人说顾总会出现的。

唐:嗯嗯嗯嗯……

小编:群里说顾总会来的那个人,他的微信身份显示是融创客服黄海,你们那里有这个人吗?

唐:黄海?黄海在群里?我来问下啊……我再来问下……

小编:现在业主的诉求你们知道吗?

唐:业主提出的这些问题,我们公司内部也做过讨论,这些诉求今天本来我们也是要做出答复的,但是现在业主闹成这样,不跟我们谈,我们也没有办法给出正面回复。

业主希望我们按照他们所期望的效果去整改,但是我们的房子是基于设计规范来建造的,如果有些地方确实影响到业主正常的使用功能,在不违背法律、规范的下,我们可以做出适当的调整,但前提是我们做的这个调整不能违法,作为开发商我们不能违法啊!目前我们公司的态度就是这样。

我们会告诉业主我们这么做的依据,如果需要和有关部门沟通后才能调整,我们会去协调。

比如绿化,业主现在觉得我们的绿化不好,我们当时报备的绿化率比现在的绿化率要少,我们实际建造的绿化率要比之前高,另外,现在你觉得我们绿化不好,但我们还在施工当中,最后的呈现还没出来,你凭什么说我们绿化不好?

小编:接下来你们准备怎么解决业主的这些问题?

唐:还是那句话,适当的调整可能会影响业主使用功能的问题,嗯。

小编:适当的调整是什么意思?

唐:在法规允许的基础上做调整,这是总的思路。具体后面会根据问题的不同,再来调整。

小编:接下来融创会不会再寻找另外的时机和业主沟通?

唐:这个完全取决于业主的态度。

小编:业主什么态度?

唐:取决于业主愿意不愿意坐下来好好协商。业主觉得我们现在没诚意,但我们就是为了解决问题才做的今天的这个见面会。

小编:然后还是问下黄海吧,这个叫黄海的,11月3日晚上8点多,在融创业主的群里,说是顾总来参加见面会。黄海明确回复说顾总来,但是顾总没有到场,业主认为融创的失信和欺骗让他们很愤怒。

唐:我来问下吧,我还是那句话,不管是顾总出面,还是其他人出面,他肯定是代表融创。

小编:你这样绕弯子把我绕晕了。

唐:我没有绕弯子。我只是表述我的看法。顾总代表的也是融创,不是他个人。

小编:可是业主说,如果不是你们说顾总来,他们就不会浪费工作日请假,还从外地赶来,他们要的是决策人来谈,不是代表。

唐:代表也是有决策权的。

小编:那你现在接受我们的采访,你个人也是可以代表融创官方的是吧?你刚刚的回答也是代表融创官方的态度,对吧?

唐:是的。

11月7日(今天)上午9点40分,业主代表给小编发来信息,说融创的客服唐经理昨晚终于承认没有按约请来顾总协调。

“现在高层距离合同约定的交付日期还有1个月,我们提前发现这些问题,并多次向开发商提出,是希望开发商能尽早整改,而不是到了收房的时候再各种推诿各种撕逼。”

现场一位业主的一番话发人深思:“作为一个购房者,我根本不知道墙体里是什么样子,我也不知道钢筋水泥的质量是否符合规范,我也不知道现在看起来还行的房子,十年二十年之后会不会某一处就直接塌了。

我看不穿混凝土的内质,所以我只能选择相信地产商的良心,但是这样的地产商,能让我相信吗?”

我们相信融创,在一个月之后交房时,会给业主一个满意的作品。

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