【背景】

　　继去年12月底中央密集出台一系列房地产调控政策以来，中央近期再出“国十一条”进一步调控楼市，再度强调了二套房贷首付四成，加强经适房、保障房供应等意见，另外还提出了开发企业要一次性公开全部房源、明码标价等新要求。　

　　【分析】

　　如果“国十一条”能在本土具化为更具操作性的政策细则并得到有效执行，则必将对锡城楼市的供应和需求产生影响。

　　打击捂盘惜售、囤积房源

　　看点：此次出台的“国十一条”中，有一条比较惹眼，就是明确要加大对捂盘惜售、囤积房源等行为的查处力度。同时，要求各地结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可；已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源。

　　解读：从开发商申领预售许可证到开盘售房的这个过程，正是开发商能够捂盘惜售、囤积房源的时间段。这项政策的出台，无疑是打击和防止捂盘囤地的有效举措，同时能有效抑制开发商炒楼、利用中介抬高房价等行为。

　　不过，业内人士表示，政策是否能产生影响关键还要看执行力度。“其实早在2007年的时候，江苏就有相关规定出台了，但这并没阻止捂盘囤地现象的发生。　”这位业内人士告诉记者，以南京为例，去年11月的时候就曾出台有关草案，对开发商领取预售许可的面积设“门槛”，但执行起来却相当困难，根本起不了什么约束作用。

　　“如果能动真格的话，可能会更利于市场的发展。”该人士表示，希望“国十一条”出台后，无锡也能出台更具体的细则来执行。

　　保障性住房

　　或分流部分自住购房需求

　　看点：《通知》提出，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，就此要求加快建设限价商品住房、公共租赁住房，解决中等偏下收入家庭的住房困难。根据“国十一条”，中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，同时，鼓励金融机构向符合条件的城市的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款。

　　解读：在无锡，保障性住房建设一直是有关部门关注的重点。到2009年上半年，无锡市经济适用房建设已完成320万平方米，有3万多户家庭受益，极大地缓解了低收入家庭的住房问题。

　　按照计划，今年无锡市将建设保障性住房8700套，其中经济适用房8000套，廉租房　700套。为配合危旧房改造工作，无锡市又新增潘婆桥一期、广石路北侧、毛岸、锡山东亭等保障性住房地块的建设。今年还将基本完成快速内环内城中村改造和中心城区危旧住房改造；完成老新村整治改造80万平方米以上，完成老住宅特别维修20万平方米以上。

　　申请廉租住房实物配租对象已由原先的只针对低保(特困)无房户，扩大至现在的低保(特困)、家庭人均建筑面积在10平方米以下的住房困难家庭，并根据房源、住房困难情况轮候。

　　保障性住房供应的增加和保障范围的扩大，意味着相当一部分本需在商品住房市场购房的楼市需求，会转而通过购买经适房、限价房或租赁廉租房、经济租赁房来解决住房问题。楼市中自住性购房需求因此将被部分分流。

　　【影响】

　　“国十一条”对2010年楼市的发展会产生怎样的影响？在记者采访中，多数房地产人士表示，“国十一条”是政府对年前“国四条”的延续和强化。虽然政策已经被细化，但是否达到效果还要看地方政府以及监管部门对其的落实和执行情况，而市场对政策的反应也要到4—6月份才能分晓。

　　“预计今年上半年，大约在二季度左右，市场会有一个波动。”中原地产蔡烨霆认为，“国十一条”的出台可能会影响市场预期，购房者的观望情绪可能会再次浮出水面。有一种可能是，等这次波动过后，市场投资需求可能再度抬头，一线城市房价继续上涨，当上涨到一定程度后，政府可能会出台更为严厉的政策。

　　“虽然无锡市场一直以来都处于相对健康的状态，不过一旦政府针对一线城市出台了更严厉的政策，影响肯定会波及无锡。”不过蔡经理认为政府大规模出台严控政策的可能性不大，因为造成房地产市场走向的原因是很复杂的，受社会闲散资金、信贷资金等多方面影响，现在下定论为时尚早。　　　

　　（蒋荣）